Baukostenermittlung – 4 Methoden im Vergleich

Für die Baukostenermittlung bei Objektbauten wie Krankenhäusern, Hotels, Einkaufszentren und Botschaften, aber auch größere Wohnungsbauten, stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Alle haben Vor- und Nachteile. Baukostenexperte Uwe Morell beleuchtet Vor- und Nachteile der verschiedenen Methoden und rät aus seiner langjährigen Erfahrung heraus zu dieser Methode.

1. Ermittlung der Baukosten über Vergleichsprojekte

baukostenermittlung vergleichsobjekte

Um die Baukosten eines Großprojekts über Vergleichsprojekte ermitteln zu können, ist eine ausreichend große Zahl vergleichbarer Projekte erforderlich. Das ist selten der Fall. Selbst die Datenbasis beim Baukosteninformationszentrum ist im Objektbereich im Vergleich zum Wohnungsbau nicht so umfangreich. Bei der Arbeit mit Vergleichsprojekten sollte immer darauf geachtet werden, dass sich die Baustandards in Bezug auf Wärmedämmung, Brandschutzanforderungen und Ausstattungsstandard in den letzten 20 Jahren massiv erhöht haben.

Tipp: Werden ältere Vergleichsprojekte als Grundlage für die Kostenermittlung herangezogen, genügt es nicht, deren ursprüngliche Errichtungskosten über den Baupreisindex hochzurechnen. Die Mehraufwendungen für die entsprechenden Baustandarderhöhungen müssen zusätzlich aufgeschlagen werden.

2. Ermittlung der Baukosten über die Bauelementmethode

Baukostenermittlung BauelementmethodeBaukosten lassen sich mit recht hoher Genauigkeit über die sogenannte Bauelementmethode ermitteln. Bauelemente setzen sich aus einzelnen Leistungspositionen zusammen, ähnlich wie bei Kochrezept.

In einem Bauelement „Außenwand“ werden beispielsweise alle Leistungen für sämtliche Schichten des Wandaufbaus (von innen nach außen etwa: Wandanstrich, Glasfasergewebe, Innenwandputz, Schalung, Beton, Bewehrung und WDVS) mit ihren jeweiligen Mengenanteilen zusammengefügt.

Bei der Bildung von Bauelementen zur Kostenermittlung ist es gleichgültig, ob eine Außenwand in ihrer Höhe nach laufenden Metern Wandlänge berechnet wird oder ob die Kosten je Quadratmeter Wandfläche berechnet werden.

Tipp: Voraussetzung, um effizient nach der Bauelementmethode arbeiten zu können, ist der Einsatz einer LV-Texte Datenbank, die nicht nur Leistungspositionen, sondern je Leistungsposition auch Baupreise und parallel Zuordnungen zu DIN 276-Bauelementen und Gewerken in Gliederung nach Standardleistungsbuch enthält.

Werden alle Bestandteile einer Bauelementrezeptur bepreist, und sind sie jeweils der DIN 276- und der STLB-Gliederung zugeordnet, so lassen sich damit alle an den Planer aus der aktuellen Fassung der DIN 276 gestellten Anforderungen erfüllen und Baukosten sehr effizient und sehr exakt zuordnen.

3. Baukostenermittlung über Leistungspositionen

baukostenermittlung leistungspositionenHierbei handelt es sich schlicht um die Erstellung von Leistungspositionen. Eine solche Art der Baukostenermittlung ist – die entsprechende Planungstiefe vorausgesetzt – zwar sehr exakt, bedeutet jedoch einen hohen Bearbeitungsaufwand.

Diese Methode der Baukostenermittlung sollte aufgrund der erforderlichen Planungstiefe und des damit verbundenen Bearbeitungsaufwands sinnvollerweise erst in Leistungsphase 6 eingesetzt werden. Voraussetzung sind auch hier entweder eine mit Einheitspreisen versehene LV-Texte Datenbank oder eigene Leistungspositionen mit Zuordnung zur DIN 276 und nach STLB.

4. Baukostenermittlung über BIM-Methodik

baukostenermittlung BIMBei der Baukostenermittlung über BIM-Methodik wird prinzipiell genauso vorgegangen, wie bei der Bauelementmethode mit dem Vorteil, dass die Mengen für die Bauelemente nicht gesondert ermittelt werden müssen, sondern als „Abfallprodukt“ aus der jeweiligen CAD-Anwendung ausgegeben werden. Soweit die guten Nachrichten zum BIM-Einsatz.

Voraussetzung dafür ist jedoch die Zuordnung von Leistungspositionen oder deren Rezeptur in einem baukostenbezogenen Bauelement zu den verwendeten CAD-Elementen. Ob die Zuordnung der Leistungspositionen zu CAD-Elementen direkt in der CAD-Software erfolgt oder nach Ausgabe der CAD-Daten über die IFC-Schnittstelle an ein sogenanntes „Bemusterungsprogramm“, in dem die CAD-Elementeigenschaften dann Kostenelementen zugeordnet werden, ist von Programmanbieter zu Programmanbieter unterschiedlich. Ein AVA-Programm mit IFC-Schnittstellte ist natürlich Pflicht, wenn IFC-Daten aus der CAD direkt in die Ausschreibungssoftware übernommen werden sollen.

Die Herausforderung im Zusammenhang mit der BIM-Baukostenermittlung ist, dass nach-wie-vor mit Baupreisen versehene und nach DIN 276 und STLB strukturierte LV-Positionen benötigt werden, die dann den CAD-Elementen zugeordnet werden. Trügerisch und – in Bezug auf die Baukosten – sehr gefährlich kann es bei der BIM-Methodik werden, wenn z. B. „unsichtbare“ Leistungen, die keine Materialien bedingen, bespielweise die Leistungsposition „Öffnung anlegen“, übersehen werden. Gleichfalls sehr anspruchsvoll wird es für CAD-Anwender und Baukostenermittler, wenn unterschiedliche Leistungen in Abhängigkeit von Ihrer Einbausituation von der CAD nicht erkannt werden.

Fazit: Was raten die Experten?

Bei DREIPLUS werden die Baukosten meist auf der Grundlage von Leistungspositionen mit der Bauelementmethode erarbeit. Die besten Ergebnisse in Bezug auf Effizienz und Kostentreue erzielen die Baukostenprofis mit eigenen DIN-Kostengruppen und STLB-gewerkeübergreifenden Bauelementen.

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Autor: Uwe Morell